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- 2021年第一季度，私人住宅整体价格指数上涨3.3%，为2018年第二季度以来的最大单季涨幅。
- 由于发展商在核心中区和其余的中区推出了几个大型项目，豪华住宅和城市边缘住宅的销售量出现了大幅增长。
- 随着更多超高净值个人和外国投资者持续回归，豪宅创下了三年多以来（自2017年第三季度以来）的最高单季销售量纪录。
- 由于非永久居民购买了较多的非有地私人住宅，外国买家的交易活动已提升至近一年来的最高水平。永久居民所购买的私人住宅数量环比飙升了将近30%。
- 随着更多经济体重新开放，再加上房价正呈现进一步上涨的趋势，预计国外买家的需求将逐步回升。
新加坡房价正伴随着全球趋势同步上涨
世界各地的投资者都在把资金投入房地产和股票市场，期待着迎来全面的经济复苏。在大规模财政刺激政策和仍处于较低水平的抵押贷款利率推动下，此前被压抑的需求正在对全球房价发挥支撑作用。澳大利亚、中国、美国、欧洲部分地区、印度和加拿大等多个国家的房价都在加速上涨。某些城市的房价即将创下新高。
新加坡的私人住宅价格也正伴随着人们在全球观察到的复苏趋势持续上涨。强劲的国内私人住宅需求和复苏的外国投资共同推动了上季度的需求增长。
新加坡市区重建局（URA）的数据显示，私人住宅的整体价格指数上升了3.3%，高于2020年第四季度2.1%的增幅（见图1和表1）。这是这项指标第四次连续上涨，而且本次上涨达成了自2018年第二季度以来最大的单季涨幅（3.4%）。
2021年第一季度，房价上涨的动力主要来自其余的中区（RCR）的非有地住宅，其价格环比上涨了6.1%。相比之下，中央区以外（OCR）的价格涨幅较小，仅为1.1%，而核心中区（CCR）的价格仅上涨了0.5%。其余的中区和中央区以外的非有地住宅价格于上个季度达到了历史新高水平 （见图2）。
2021年第一季度的房价上涨是因为高价城市边缘住宅的销售量有所提升。鑫悦府（Normanton Park）达成的交易笔数最高，共售出731套，平均售价 为每平方英尺1,765新加坡元。此外，许多项目的平均售价达到了每平方英尺2,000新加坡元或以上。其中，国王码头礁（The Reef at King’s Dock）项目的平均售价为每平方英尺2,304新元（共售出341套），其后为琥珀公园（Amber Park，均价为每平方英尺2,438新加坡元，共售出97套），南峰雅苑（Avenue South Residence，均价为每平方英尺2,131新加坡元，共售出54套）和万宝轩（One Pearl Bank，均价为每平方英尺2,458新加坡元，共售出43套）。Sky Everton项目以每平方英尺2,740新加坡元的均价售出了8套住宅，而美雅豪苑（Meyer Mansion）有4套公寓以每平方英尺2,659新加坡元的均价成交。
有较多新豪华住宅项目的成交价格达到了每平方英尺2,400新加坡元。其中部分项目包括时代豪苑（均价为每平方英尺2,774新加坡元，共售出366套）、RV Altitude（均价为每平方英尺2,695新加坡元，共售出84套）、The M（均价为每平方英尺2,637新加坡元，共售出36套）、御景苑（Royalgreen，均价为每平方英尺2,714新加坡元，共售出19套）、绿墩雅苑（Leedon Green，均价为每平方英尺2,652新加坡元，共售出23套）和The Avenir（均价为每平方英尺3,039新加坡元，共售出18套）。
上个季度整体销量有所下降，这是因为发展商新推出的大多数项目由高价住宅组成，而这些房产超出了许多购房者的负担能力。从新加坡市建局发布的季度统计数据来看，2021年第一季度共售出了8,100套私人住宅（不包含行政公寓），相比上一季度的6,929套增加了16.9%（见图3）。
上一季度，新住宅的销售量增长了34.2%，从2020年第四季度的2,603套增加到了3,493套。转售住宅的交易量环比增长了6.4%，从2020年第四季度的4,249套增加到了2021年第一季度的4,519套。
今年年初，有传言政府将出台新的楼市“降温”措施，使得许多购房者出于恐慌而购买房产，因为他们担心自己的购房资格可能会受到新措施的影响，因而争相抢购住房。
这股抢购浪潮恰逢鑫悦府和The Reef at King’s Dock大型项目启动，因此对房价上涨起到了有力的推动作用。受中国农历新年影响，2月份的销售量有所下滑，但时代豪苑（Midtown Modern）综合项目启动后，房产销售量在3月份略有回升。
豪华私宅
市建局发布的Realis数据显示，上个季度共售出了1,469套豪华住宅（见图4）。这是自2012年第四季度以来最高的单季销售量，当时这项指标达到了1,474套。其中新住宅和转售住宅分别贡献了675套和792套的销售量。
2021年第一季度，非有地豪华全新住宅的平均售价从2020年第四季度的每平方英尺2,704新加坡元小幅上涨了0.5%，达到每平方英尺2,718新加坡元。在同一时期内，非有地转售住宅的价格从每平方英尺1,907新加坡元升至1,982新加坡元，实现了3.9%的较大增幅（见图5）。
上个季度共售出了675套全新豪华公寓，创下了自2013年第四季度（738套）以来的最高纪录。在上一季度，时代豪苑贡献了过半的新住宅销售量，共售出了366套房产。其后为RV Altitude项目（共售出84套）、The M项目（共售出36套）、富雅轩（共售出32套）、钮顿铜源（Kopar at Newton，共售出24套）、绿墩雅苑（共售出23套）、御景苑（共售出19套）和The Avenir项目（共售出18套）。（见图6）
豪华转售公寓的销售量略有上升。上个季度，转售住宅的销售量增长了3.3%，从2020年第四季度的635套增加至656套。最受欢迎的转售豪华住宅项目为圣汤马士8号（8 Saint Thomas，共售出22套房产，平均成交价为每平方英尺2,795新加坡元）、丽敦豪邸（D’Leedon，共售出15套，平均成交价为每平方英尺1,670新加坡元）以及滨海盛景豪苑（Marina One Residences，共售出14套，平均成交价为每平方英尺2,556新加坡元）。由20套住宅单元组成的Eden项目已销售一空，其成交价为每平方英尺5,039新加坡元。
上个季度，豪华含地物业的销售表现依然强劲。2021年第一季度共有136套含地住宅易手，这标志着这类房产的单季交易量已连续三个季度 超过100笔。
中档私宅
人们对城市边缘住宅的强劲需求已经保持了连续三个季度。 新加坡市建局（URA）提供的Realis房地产数据显示，其余的中区共售出了2,981套私人住宅（不包括行政公寓），相比2020年第四季度（共售出2,134套）增长了39.7%（见图7）。
2021年第一季度，非有地全新住宅的平均售价从2020年第四季度的每平方英尺2,043新元下降了2.7%，低至每平方英尺1,988新元。相比之下，转售住宅的价格上涨了3.5%，从每平方英尺1,375新元上升至1,423新元（见图8）。
上一季度，最受欢迎的新项目为鑫悦府（共售出730套，均价为每平方英尺1,766新元），其后为The Reef at King’s Dock项目（共售出341套，均价为每平方英尺2,304新元）、琥珀公园（共售出97个单元，均价为每平方英尺2,438新元）和 顺福轩（共售出74套，均价为每平方英尺1,804新元。（见图9和图10）
最畅销的转售住宅项目包括吉宝湾映水苑（Reflections at Keppel Bay，共售出22套，均价为每平方英尺1,638新元）、和盛世名园（Sims Urban Oasis，共售出19套，均价为每平方英尺1,534新元）。
大众化私宅
由于上个季度中央区以外（OCR）没有启动新的项目，大众市场上的 私人住宅销售量有所减少。新加坡市建局（URA）提供的Realis房地产数据显示，2021年第一季度，中央区以外出售了3,119套非有地私人住宅（不包含行政公寓），相比上一季度的3,828套增加了18.5%（见图11）。
2021年第一季度，转售住宅贡献了大部分销售量（占比为66.3%，共售出2,067套），而新住宅销售量仅占32.4%（共售出1,009套）。转售住宅的销售量较多是因为新住宅的供应不断消耗，待出售的库存正在迅速减少。
上个季度，最畅销的转售住宅项目为The Minton项目（共售出19套，均价为每平方英尺1,077新元）、水之都（Watertown，共售出19套，均价为每平方英尺1,358新元）、和Parc Rosewood项目（共售出18套，均价为每平方英尺1,122新元）。
最受欢迎的新住宅项目为聚宝园（Treasure at Tampines，共售出180套，均价为每平方英尺1,385新元），其后为翠宁苑（Ki Residences at Brookvale，共售出154套，均价为每平方英尺1,768新元）、锦泰门第（Parc Clematis，共售出95套，均价为每平方英尺1,656新元）、山景坡（Midwood，共售出65套，均价为每平方英尺1,644新元）、悦湖苑（The Florence Residences，共售出62套，均价为每平方英尺1,630新元）、The Jovell公寓项目（共售出53套，均价为每平方英尺1,275新元）以及河景公寓（Riverfront Residences，共售出46套，均价为每平方英尺1,340新元）（见图12）。
2021年第一季度，大众市场中的新住宅平均价格下滑3.0%，达到了每平方英尺1,572新元，而转售住宅的平均价格上涨了2.3%，为每平方英尺1,099新元（见图13）。 上个季度，中央区以外成交的含地房产数量为501套地产，较2020年第四季度（603套）有所减少。
租赁物业
从新加坡市建局提供的数据来看，2021年第一季度，房租同比上涨了2.2%，而上一季度仅上涨了0.1%（见图14）。最近几个月，可供租赁的住宅数量减少，而较少的库存有助于推高近期的租金水平。
2021年第一季度，私人住宅出租量相比2020年第四季度下降了3.1%，从23,854套减少到了23,123套（见图15）。与一年前相比，2020年第一季度的住宅出租量同比增长了6.6%，达到21,684套。
越来越多的新加坡人从海外返乡，现在已选择在新加坡就职。许多永久居民和长期居留许可证持有者也纷纷回流，从而推高了房产租赁需求。有更多的留学生、工作签证持有者和长期访问签证持有者似乎也在寻找可租赁的住宅。这类人群正在学校和职场附近寻找住处，而这有助于提振转售组屋公寓和城市边缘和郊区私人住宅的租赁需求。
许多租户已续约并留在新加坡，因为许多国家仍未放宽出行限制政策。因此，剔除行政公寓的私人住宅物业入住率在上个季度仍保持在93.6%的高位（见图16）。
国籍
外国买家似乎正在不断返回新加坡。上个季度，非永久居民购买了281套非有地住宅（不包括行政公寓），高于2020年第四季度的199套（见图18）。这也是自2019年第四季度以来的最高单季销售量，而当时的纪录为284套。就比例而言，2021年第一季度，非永久居民购买的非有地住宅比例与2020年第四季度（3.3%）和2020年第三季度（3.6%）相比均有所提升，达到了4.1%（见图17）。
2021年第一季度，永久居民购买的非有地住宅数量增加了28.2%，从2020年第四季度的872套增加到了1,118套（见图18）。上个季度，由永久居民买下的非有地住宅比例从2020年第四季度的14.4%上升到了16.4%。受此影响，新加坡公民在同一时期内的交易占比从81.9%降至79.3%。
在所有外国买家中，来自中国大陆的置业者（非永久居民和永久居民）依然占据了最大的份额。2021年第一季度，中国大陆买家购买了339套非有地住宅（见图19）。其后为来自马来西亚（买下198套）和印度（买下170套）的买家。以上数据都可能低于实际值，因为在撰写本文时，有398套住宅单元仍需要重新进行分类，而目前已暂时被列入“被身份不明的外国置业者买下的物业”。
有越来越多的美国置业者选择在新加坡购买私人住宅，他们已经取代印度尼西亚置业者，成为了占比居前四的外国买家群体。上个季度，来自美国的买家购买了58套非有地住宅。在2020年第一和第四季度，这些买家购买的物业数量分别超过了40套和45套。来自中国台湾地区和韩国的买家数量也有所增加。2020年第一、第四季度和2021年第一季度，中国台湾买家所购买的房产数量分别为13套、20套和31套；在相同时期内，韩国买家买下的房产数量分别为9套、20套和22套。
展望
经济复苏和仍然处于较低水平的抵押贷款利率可能会进一步推高私人住宅的需求和价格。最低点的利率可能会缓解房价上涨的影响，加强借款人对抵押贷款的负担能力。尽管经济前景有所改善，通胀预期上升，但各国央行在短期内加息的可能性并不大。美联储已经重申了在2023年前保持低基准利率的承诺。较低的利率可能会持续吸引新买家进入房地产市场。
此外，由人们普遍看好制造业和服务业的增长前景，预计今年新加坡的经济将实现强力反弹。贸易与工业部数据显示，2021年，新加坡国内生产总值增长率预计将达到4.0%至6.0%之间。在全球技术升级周期中，外部对电子产品的强劲需求以及疫苗推出后提升的药品产量可能会对新加坡的国内生产总值增长起到支撑的作用。更高的经济增长预计将提振买家的情绪，并为新加坡的房地产市场带来支持。
在房价进一步上涨和租赁环境改善的前景下，预计国外需求将在未来几个月内逐步回升。世界各国正在加强新冠肺炎病毒疫苗的接种力度，而疫苗接种制度将为恢复跨国履行的计划铺平道路。许多国家正在商讨疫苗接种证书的相互认证流程，并试图为已经接种疫苗的游客开设出行通道。随着全球经济逐步重启，今年我们可能会见证更多由外国买家发起的房地产购买和租赁活动。
如果政府不采取新的降温措施，则新加坡整体房价在2021年或将上涨6%至9%。大众市场上的新住宅供应仍然有限。相比之下，发展商将逐一启动更多高端房产项目和城市郊区住宅项目。在未来几个季度中，高价住宅销售量的提升可能会拉高整体房价指数。正在寻找经济适用房的买家可能会转向郊区或特定城市边缘地区的转售物业市场。因此，今年的转售住宅销售量可能会超过2019年和2020年。
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