Translated by Cassia Leong
- 尽管去年7月采取了新的降温措施，私人住宅价格仍上涨9％。
- 所有销售类型和市场环节的非有地私宅价上涨，其中一些在2018年达到创纪录的新高。核心中央区（CCR）的新房价格同比上了2％。
- 大众化市场新房销售量是去年推出的单位的两倍以上。
- 自2000年以来，租赁交易总额达到新高。
尽管实行了降温措施，新房价仍上涨
尽管去年7月实行了新的降温措施，私人住宅价格去年还是上涨了7.9％。价格上涨主要来自去年前两个季度，当时在集体收购狂潮中，许多新的私人住宅以相对较高的价格出售。按年同比（y-o-y），大多市场环节的价格继续上涨，其中一些在2018年创下历史新高。
然而，在额外买家印花税（ABSD）、总债务偿还比率（TDSR）和全球经济放缓的综合影响下，发展商房屋销售去年同比下降16.8％至8,795套，而转售同比下降7.4％至13,009套。尽管如此，由于其良好的地理位置，独特的房子特色和积极的营销活动，一些项目继续畅销。去年，最畅销的新项目是Riverfront Residences，The Tapestry和Park Colonial，而最受欢迎的转售项目是The Crest，New Futura和The Minton。
我们预计今年新房需求将持续增加，因为可推出的新房单位超过19,000套。其中许多新项目价格预计将定位于“甜蜜点”，提供许多独特的销售特点。
投资者和外国买家可能会重新回到市场，因为他们可能会根据当前的经济不确定性和股市波动情况，将新加坡的房地产视为更好的投资资产。
市场概况
2018年，价格全年同比上涨。根据市区重建局（URA）的房地产价格指数（图1），非有地私宅房价上涨8.3％，而有地私宅同比上涨6.3％。按市场划分，核心中央区（CCR）的非有地私宅房价上涨6.7％，而其他中央区 (RCR)和中央区以外 (OCR)的房价分别上涨了7.4％和9.4％。2018年，中央区以外（OCR）的非有地私宅第四季度（指数= 170.7）房价已恢复至2013年第三季度的历史新高价格（指数= 170.9）。
所有销售类型和市场环节的非有地私宅房价也在2018年达到历史高位（图2）。根据市区重建局 URA Realis 2019年1月28日提供的数据，核心中央区（CCR）的非有地私宅新房的平均价格同比上涨27.2％至2018年每平方英尺2,806新元（表2）。其他中央区 (RCR)的非有地私宅新销量价格同比增长6.3％至每平方英尺的1,764新元，而中央区以外（OCR）的新销量价格在2018年增长6.3％至1,404新元。
至于非有地私宅转售，其他中央区 (RCR)（9.0％）的价格涨幅最大，其次是中央区以外（OCR）（7.7％）和核心中央区（CCR）（7.2％）。中央区以外（OCR）的非有地私宅转售平均价格首次突破每平方尺1,000新元。
高档私宅
2018年第四季度，核心中央区（CCR）的非有地私宅销售数量环比下降19.3％至464个单位（图3）。在整个2018年所售出的2,819套公寓中，其中大部分（79.5％，2,242套）是转售单位。虽然2018年的销量同比下降30.5％，但仍高于2014年、2015年和2016年的销量。
销售额下降可归因于降温措施和核心中央区（CCR）的公寓价格上涨。根据市区重建局 URA Realis数据，2018年第四季度新公寓的平均价格环比上涨4.7％至每平方英尺2,955新元的新高，而转售价格环比也上涨2.5％至每平方英尺2,116新元的新高（图4）。新的销售价格上涨可归因于新项目3 Cuscaden（21个单位）以平均每平方尺3,569新元的价格出售以及Wallich Residence（11个单位）以每平方英尺3,250新元的价格出售。
在2018年，最畅销的高档私宅是Marina One Residences，New Futura和Martin Modern（表3）。在整个2018年，核心中央区（CCR）的13.2％或372个非有地私宅的交易价格超过500万新元，其中有58个单元价格超过1000万新元（图5）。去年5月，一套New Futura728平方米的单位以2018年最高价3630万新元的价格成交了。紧跟着的就是在2月以2450万新元的价格售出的677平方米的Gramercy Park单位。
中档私宅
其他中央区 (RCR)的非有地私宅销售数量在第四季度下降36.6％至1,451个单位，这可能是由于缺乏新的项目和年底的销售活动放缓。在第四季成交了7,319个单位。与去年同期相比，这起了4.2％，这是自2012年房贷总偿债比率（Total Debt Servicing Ratio TDSR）实施之前所售出的7,923个单位以来的六年新高。
稳健的销售额可能是因为去年有许多新项目的推出。根据市建局的统计数字，2018年，其他中央区（RCR）推出了4,171个新单位，约为2017年推出的住宅数量的三倍（1,375个单位）。
新公寓的平均价格为每平方英尺1,723新元，而2018年第四季的转售价格为每平方英尺1,399新元（图7）。其他中央区（RCR）的转售价格在2018年第四季度继续萎缩，第四季度67.0％的非有地私宅房屋交易价格低于150万新元，而2017年第四季度为56.4％（图8）。
大众市场
中央区以外(OCR)的非有地私宅销售在2018年第四季度下降34.4％至1,376个单位（图9）。整个2018年，中央区以外（OCR）售出了9,129套公寓，远高于同期推出的4,123套公寓。销量也高于2014年，2015年和2016年，但比2017年（10,722套）低了14.9％。
去年大众市场房屋的需求下降可能是因组屋（HDB）提升者的负担能力下降。降温措施之后，贷款限制拉紧了，这可能影响了他们的组屋转售时价格降低。
因此，在中央区以外(OCR)出售的非有地私宅的单位面积继续缩小，因为买家仍然注重价格。2018年第四季度，71.6％的房屋面积小于1,200平方英尺，而一年前为67.3％（图11）。非有地私宅平均转售价格在这季度下跌0.7％至每平方英尺1,045新元，而新房销售价格上涨3.7％至每平方英尺1,403新元（图10）。
租赁市场
随着2018年更多交易的出现，租赁需求继续增强。根据市建局的数据，租赁交易数量从2017年的81,891套增加7.9％至去年的88,400套（图12）。去年总交易额达到3.35亿新元，创2000年以来的最高纪录。
2018年第四季度所有市场环节的入住率保持健康，中央区以外(OCR)达到94.9％，其他中央区（RCR）为92.6％，核心中央区（CCR）为92.1％（图13），尽管截至2018年第四季度租赁单位增加了0.86％至369,991（不包括执行共管公寓）。
租赁单位的增加继续给租金带来下行压力，根据市建局的非有地私宅租金指数，租金第四季度下降1％，而第三季度增幅为0.3％。然而，按年计算，租金上涨了0.6％，而2017年则下跌1.9％。
买家国籍
与前一季度相比，2018年第四季度新加坡人购买的非有地私宅比例保持在77.5％。外国人和永久居民（PR）的购买量分别稳定在5.8％和16.5％（图15）。
中国大陆连续第三年成为最大比例的外国买家，其次是马来西亚和印度（图17）。2018年第四季度里82.9％的马来西亚买家，62.5％的印度买家和57.2％的中国大陆买家都购买了150万新元以下的公寓。加拿大买家（28.6％），美国买家（23.1％）和台湾买家（18.8％）则偏爱价格高于4百万新元的公寓（图16）。
展望2019年
由于私人住宅的大量供应，我们预计整体市场的价格增长可能会在今年放缓至1％至3％（表5）。由于一些项目的土地价格相对较高，新房价格可能进一步上涨1％至4％。转售房屋价格可能保持平稳或略微上涨1％至2％，与新的销售价格同步上涨。
根据我们的估计，今年可以售卖的新房大约19,000套。然而，发展商们应该会将他们的开盘日期撮开，以避免与其他开发项目的正面竞争，并在几个月内间歇性地推出单位售卖以维持价格。因此，全年推出的实际单位数量可能在13,000至14,000个单位之间，其余单位可能会延续到2020-2021年才推出。
新房的销售势头可能维持在目前的水平，或在今年略微上升到9,000至10,000之间。
根据市建局的数据，预计2019年私人住宅竣工数目（不包括执行共管公寓）已从10,119（2018年第三季度预测）下降至8,926（截至2018年第四季度），这可能是因为更多项目比预期更早完成。由于今年私宅竣工数量估计与去年9,112个单位相近，仅下降2.0％，今年租金可能保持在-1％至1％之间。
