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私人住宅市场 – 房地产数据趋势2018年第四季度

February 18, 2019

Translated by Cassia Leong

  • 尽管去年7月采取了新的降温措施,私人住宅价格仍上涨9%。
  • 所有销售类型和市场环节的非有地私宅价上涨,其中一些在2018年达到创纪录的新高。核心中央区(CCR)的新房价格同比上了2%。
  • 大众化市场新房销售量是去年推出的单位的两倍以上。
  • 自2000年以来,租赁交易总额达到新高。

尽管实行了降温措施,新房价仍上涨

尽管去年7月实行了新的降温措施,私人住宅价格去年还是上涨了7.9%。价格上涨主要来自去年前两个季度,当时在集体收购狂潮中,许多新的私人住宅以相对较高的价格出售。按年同比(y-o-y),大多市场环节的价格继续上涨,其中一些在2018年创下历史新高。

然而,在额外买家印花税(ABSD)、总债务偿还比率(TDSR)和全球经济放缓的综合影响下,发展商房屋销售去年同比下降16.8%至8,795套,而转售同比下降7.4%至13,009套。尽管如此,由于其良好的地理位置,独特的房子特色和积极的营销活动,一些项目继续畅销。去年,最畅销的新项目是Riverfront Residences,The Tapestry和Park Colonial,而最受欢迎的转售项目是The Crest,New Futura和The Minton。

我们预计今年新房需求将持续增加,因为可推出的新房单位超过19,000套。其中许多新项目价格预计将定位于“甜蜜点”,提供许多独特的销售特点。

投资者和外国买家可能会重新回到市场,因为他们可能会根据当前的经济不确定性和股市波动情况,将新加坡的房地产视为更好的投资资产。

市场概况

2018年,价格全年同比上涨。根据市区重建局(URA)的房地产价格指数(图1),非有地私宅房价上涨8.3%,而有地私宅同比上涨6.3%。按市场划分,核心中央区(CCR)的非有地私宅房价上涨6.7%,而其他中央区 (RCR)和中央区以外 (OCR)的房价分别上涨了7.4%和9.4%。2018年,中央区以外(OCR)的非有地私宅第四季度(指数= 170.7)房价已恢复至2013年第三季度的历史新高价格(指数= 170.9)。

所有销售类型和市场环节的非有地私宅房价也在2018年达到历史高位(图2)。根据市区重建局 URA Realis 2019年1月28日提供的数据,核心中央区(CCR)的非有地私宅新房的平均价格同比上涨27.2%至2018年每平方英尺2,806新元(表2)。其他中央区 (RCR)的非有地私宅新销量价格同比增长6.3%至每平方英尺的1,764新元,而中央区以外(OCR)的新销量价格在2018年增长6.3%至1,404新元。

至于非有地私宅转售,其他中央区 (RCR)(9.0%)的价格涨幅最大,其次是中央区以外(OCR)(7.7%)和核心中央区(CCR)(7.2%)。中央区以外(OCR)的非有地私宅转售平均价格首次突破每平方尺1,000新元。

高档私宅

2018年第四季度,核心中央区(CCR)的非有地私宅销售数量环比下降19.3%至464个单位(图3)。在整个2018年所售出的2,819套公寓中,其中大部分(79.5%,2,242套)是转售单位。虽然2018年的销量同比下降30.5%,但仍高于2014年、2015年和2016年的销量。

销售额下降可归因于降温措施和核心中央区(CCR)的公寓价格上涨。根据市区重建局 URA Realis数据,2018年第四季度新公寓的平均价格环比上涨4.7%至每平方英尺2,955新元的新高,而转售价格环比也上涨2.5%至每平方英尺2,116新元的新高(图4)。新的销售价格上涨可归因于新项目3 Cuscaden(21个单位)以平均每平方尺3,569新元的价格出售以及Wallich Residence(11个单位)以每平方英尺3,250新元的价格出售。

在2018年,最畅销的高档私宅是Marina One Residences,New Futura和Martin Modern(表3)。在整个2018年,核心中央区(CCR)的13.2%或372个非有地私宅的交易价格超过500万新元,其中有58个单元价格超过1000万新元(图5)。去年5月,一套New Futura728平方米的单位以2018年最高价3630万新元的价格成交了。紧跟着的就是在2月以2450万新元的价格售出的677平方米的Gramercy Park单位。

中档私宅

其他中央区 (RCR)的非有地私宅销售数量在第四季度下降36.6%至1,451个单位,这可能是由于缺乏新的项目和年底的销售活动放缓。在第四季成交了7,319个单位。与去年同期相比,这起了4.2%,这是自2012年房贷总偿债比率(Total Debt Servicing Ratio TDSR)实施之前所售出的7,923个单位以来的六年新高。

稳健的销售额可能是因为去年有许多新项目的推出。根据市建局的统计数字,2018年,其他中央区(RCR)推出了4,171个新单位,约为2017年推出的住宅数量的三倍(1,375个单位)。

新公寓的平均价格为每平方英尺1,723新元,而2018年第四季的转售价格为每平方英尺1,399新元(图7)。其他中央区(RCR)的转售价格在2018年第四季度继续萎缩,第四季度67.0%的非有地私宅房屋交易价格低于150万新元,而2017年第四季度为56.4%(图8)。

大众市场

中央区以外(OCR)的非有地私宅销售在2018年第四季度下降34.4%至1,376个单位(图9)。整个2018年,中央区以外(OCR)售出了9,129套公寓,远高于同期推出的4,123套公寓。销量也高于2014年,2015年和2016年,但比2017年(10,722套)低了14.9%。

去年大众市场房屋的需求下降可能是因组屋(HDB)提升者的负担能力下降。降温措施之后,贷款限制拉紧了,这可能影响了他们的组屋转售时价格降低。

因此,在中央区以外(OCR)出售的非有地私宅的单位面积继续缩小,因为买家仍然注重价格。2018年第四季度,71.6%的房屋面积小于1,200平方英尺,而一年前为67.3%(图11)。非有地私宅平均转售价格在这季度下跌0.7%至每平方英尺1,045新元,而新房销售价格上涨3.7%至每平方英尺1,403新元(图10)。

租赁市场

随着2018年更多交易的出现,租赁需求继续增强。根据市建局的数据,租赁交易数量从2017年的81,891套增加7.9%至去年的88,400套(图12)。去年总交易额达到3.35亿新元,创2000年以来的最高纪录。

2018年第四季度所有市场环节的入住率保持健康,中央区以外(OCR)达到94.9%,其他中央区(RCR)为92.6%,核心中央区(CCR)为92.1%(图13),尽管截至2018年第四季度租赁单位增加了0.86%至369,991(不包括执行共管公寓)。

租赁单位的增加继续给租金带来下行压力,根据市建局的非有地私宅租金指数,租金第四季度下降1%,而第三季度增幅为0.3%。然而,按年计算,租金上涨了0.6%,而2017年则下跌1.9%。

买家国籍

与前一季度相比,2018年第四季度新加坡人购买的非有地私宅比例保持在77.5%。外国人和永久居民(PR)的购买量分别稳定在5.8%和16.5%(图15)。

中国大陆连续第三年成为最大比例的外国买家,其次是马来西亚和印度(图17)。2018年第四季度里82.9%的马来西亚买家,62.5%的印度买家和57.2%的中国大陆买家都购买了150万新元以下的公寓。加拿大买家(28.6%),美国买家(23.1%)和台湾买家(18.8%)则偏爱价格高于4百万新元的公寓(图16)。

展望2019年

由于私人住宅的大量供应,我们预计整体市场的价格增长可能会在今年放缓至1%至3%(表5)。由于一些项目的土地价格相对较高,新房价格可能进一步上涨1%至4%。转售房屋价格可能保持平稳或略微上涨1%至2%,与新的销售价格同步上涨。

根据我们的估计,今年可以售卖的新房大约19,000套。然而,发展商们应该会将他们的开盘日期撮开,以避免与其他开发项目的正面竞争,并在几个月内间歇性地推出单位售卖以维持价格。因此,全年推出的实际单位数量可能在13,000至14,000个单位之间,其余单位可能会延续到2020-2021年才推出。

新房的销售势头可能维持在目前的水平,或在今年略微上升到9,000至10,000之间。

根据市建局的数据,预计2019年私人住宅竣工数目(不包括执行共管公寓)已从10,119(2018年第三季度预测)下降至8,926(截至2018年第四季度),这可能是因为更多项目比预期更早完成。由于今年私宅竣工数量估计与去年9,112个单位相近,仅下降2.0%,今年租金可能保持在-1%至1%之间。

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